Предложение

На момент проведения исследования (декабрь 2011 г.) в Санкт-Петербурге функционируют 10 МФК, общей площадью более 720 тыс. кв.м.

В 4 комплексах из 10 преобладает гостиничная функция:

• «Невский Плаза» (73% -гостиничная составляющая);
• комплекс «У Московских ворот» (42%);
• «Ренессанс Форум» (34%);
• МФК «Москва» (37%).

Торговая функция преобладает над остальными в 3-х проектах, а именно: «Гранд Каньон» (67%), «Нептун» (54%) и «Варшавский экспресс» (75%). Офисная функция в проекте «Толстой сквер» - 67%.

При этом офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот».

Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте «Квартал Центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.

Рис Знаковые проекты МФК в Санкт- Петербурге
Источник: Исследование GVA Sawyer

Табл. 1. Знаковые проекты МФК в Санкт-Петербурге
Источник: Исследование GVA Sawyer

В Санкт-Петербурге строится 4 крупных МФК, общей площадью 697 тыс. кв.м, около 1,6 млн. кв.м – проектируется.

В строящихся объектах жилая функция преобладает в одном проекте -«Александрия» (48%), девелопер RBI.

Офисы будут «иметь преимущество» в комплексах Airportcity St.Petersburg (33%), «Невская Ратуша» (42%) ив проектируемом «Лахта-центре».

В 2011 г. «ЭкспоФорум» получила разрешение и приступила к строительству объекта (более 200 тыс. кв.м).

Всего на момент проведения исследования (декабрь 2011 г) в Санкт-Петербурге «заморожено» порядка 10 проектов МФК, общей площадью более 2 млн. кв.м.

МФК, как правило, более масштабны, по сравнению с монофункциональными комплексами. Сегодня, когда все еще трудно найти финансирование, многие проекты до сих пор отложены.

Около 20% изменили функционал в сторону монофункциональности.

Среди МФК, девелоперы которых изменили концепцию, либо отказались от их реализации, отметим:

• Electric City (пр. Медиков, 10.) вместо коммерческой недвижимости (340 тыс. кв.м) участок будет застроен жильем (100 тыс. кв.м, 12, тыс. кв.м – встроено-пристроенные помещения).
• San Gally Park Center (в 2009 г. Девелопер Raiffeisen Evolution был вынужден уменьшить площадь проекта на треть из-за градостроительных норм, принято решение отказаться от гостиничной составляющей проекта).
• МФК «Театральный», девелопер «Рюрик Менеджмент» (В 2009 г. проект был пересмотрен из МФК в жилой, кроме того, стоимость проект уменьшилась на $500 млн.)
• В 2011 г. холдинг «Адамант» отказался от реализации проекта по строительству МФК рядом с Ладожским вокзалом (131 600 кв.м).

В текущем году о планах строительства МФК объявили:

- Pion Partners (из Южной Кореи) учредила компанию «Лиговский Девелопмент» и скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых (Лиговский пр., 50). Общая площадь МФК составит порядка 60 тыс. кв.м

- «Вега» начнет возведение МФК за вестибюлем станции метро «Международная». Из-за кризиса, площадь объекта сокращена до 78 тыс. кв.м (вместо прежних 120 тыс.). Проект будет строиться в 3 очереди (ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2014 – 2015 гг.).

- МФК планируют построить в Рыбацком, комплекс будет включать яхт-клуб, гостиницу 3*, БЦ (класс В), ресторан (1 тыс. кв.м), фитнес-центр с бассейном, подземный паркинг на 70 м/ми гостевую стоянку

- ОАО «РЖД» и NAI Becar Projects начали работы по 2 очереди модернизации Финляндского вокзала. Площадь сервисно-коммерческого центра около 60 тыс. кв.м. В полосе отвода РЖД, рассматривается возможность строительства гостиничного комплекса и конференц-центра (до 90 тыс. кв.м).

- На Васильевском острове планирую построить МФК «Театр песни Аллы Пугачевой» (120 тыс. кв.м). В состав комплекса войдет концертная площадка, отель и БЦ.

- Компания «Созвездие» планирует построить МФК на территории ж/д станции «Московская-Товарная».

Общая площадь проекта 37 000 кв.м (гостиница 3-4* -7 400 кв.м; жилой дом класса «комфорт плюс» (11 600 кв.м) с подземным паркингом; БЦ класса В (10 500 кв.м); ТЦ с офисными помещениями (7 500 кв.м)). Консультант - GVA Sawyer.

О своем намерении открыть к 2014 г. в Санкт-Петербурге 2 отеля на территории «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров).

В 2008-2009 гг., когда некоторые девелоперы пересматривали свои проекты, стараясь реагировать на все изменения рынка, чаще всего «отказывались» от офисной составляющей. Из 4-х проектов, введенных в эксплуатацию в тот период, лишь в МФК «Толстой сквер» «доминировали» офисы Отметим, что заявленные в 2011 году МФК тяготеют к расположению около транспортных узлов (вокзалов и станций метро). Кроме того, почти в каждом из проектов есть функция, которая не является стандартной (то есть не офисы, торговля, гостиница, жилье).

Спрос и финансовые условия

Арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

Табл. 2. Коммерческие условия в зависимости от функционала в самостоятельных проектах
Источник: Исследование GVA Sawyer

¹ без НДС, с учетом эксплуатационных расходов

3 кв. 2011 Setl Group приобрел проект МФК «Clover Plaza» (Ушаковская наб.), концепция проекта будет изменена за счет увеличения доли жилья в проекте. Сделка скорее всего будет денежно-бартерной.

В 2011 г, когда наблюдается рост спроса на офисные помещения, среди заявленных в 2011 г. проектов МФК 4 из 5 включают в себя офисную составляющую. Тем не менее, ни в одном из проектов она не является ключевой.

Источник: GVA Sawyer